Каждый застройщик‚ девелопер или инвестор‚ планирующий продавать квартиры в новостройках‚ обязан корректно указать виды экономической деятельности в ЕГРЮЛ. Ошибка в коде ОКВЭД грозит штрафами‚ блокировкой счетов и дополнительными налогами. Ниже — подробный алгоритм‚ который поможет рассчитать и подтвердить нужный код на современных условиях 2026 года.
Важное новшество 2026 года: отчетные ОКВЭД-2
С ФНС начала постепенную замену «старых» кодов на обновлённый классификатор ОКВЭД2‚ который действует до 2028 года. Если ваша выписка ЕГРЮЛ датируется до марта 2026-го‚ проверьте её уже сейчас: налоговики могли автоматически заменить коды без уведомления.
Основной код при продаже квартир: 68.20 или 41.10?
Разбор двух ключевых вариантов
- 68.20 — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Используется‚ если:
- квартира ранее числилась на балансе как объект аренды;
- компания продаёт объект после сдачи в аренду (buy-to-let схема).
- 41.10 — «Разработка строительных проектов и продажа недвижимости от застройщика». Используется‚ если:
- вы строите жилые дома и продаёте квартиры от своего имени;
- компания выступает инвестором-застройщиком и получает разрешение на ввод в эксплуатацию.
Дополнительные коды‚ которые стоит включить в ЕГРЮЛ
Чтобы избежать претензий налоговой‚ рекомендуем прописать ещё 3–4 сопутствующих кода. Их можно оставить «дополнительными», они не влияют на налоговый режим‚ но расширяют легальные основания для доходов.
- 41.20, «Строительство жилых и нежилых зданий» (если вы сами возводите объекты).
- 43.12 — «Подготовка строительной площадки» (земляные работы‚ коммуникации).
- 46.73 — «Оптовая торговля строительными материалами» (если продаёте материалы дольщикам).
- 63.91 — «Деятельность информационных агентств» (для порталов и CRM-систем‚ через которые реализуются квартиры).
Алгоритм расчёта: от бизнес-модели до кода
| Бизнес-модель | Основной ОКВЭД | Доп. коды (пример) |
|---|---|---|
| Застройщик продаёт квартиры в новостройке | 41.10 | 41.20‚ 43.12‚ 68.20 |
| Агентство перепродаёт «вторичку» | 68.20 | 46.90‚ 63.91 |
| ИП-инвестор сдаёт в аренду‚ затем продаёт | 68.20 | 68.32‚ 82.99 |
Как внести изменения в ЕГРЮЛ: чек-лист 2026
- Подготовьте решение единственного участника (если ООО) или заявление ИП.
- Сформируйте коды в формате ОКВЭД2: 10 цифр‚ разделённые точками (например‚ 41.10.1).
- Заполните форму Р13014 в сервисе ФНС (онлайн через Госуслуги).
- Оплатите госпошлину: 800 ₽ для ООО‚ 350 ₽ для ИП.
- Отправьте заявление в ИФНС и получите выписку в течение 3 рабочих дней.
Распространённые ошибки‚ которые приводят к штрафу
- Код 70.10 («Деятельность головных офисов») при продаже квартир — налоговая квалифицирует как схему ухода от НДС-20 %.
- Код 47.91 («Торговля через Интернет») без подкода 68.20 — при проверке списывают «заниженную» базу по налогу на прибыль.
- Отсутствие кода 68.20 при долгосрочной аренде до продажи: ФНС требует уплатить 18 % НДФЛ с арендных платежей.
Примеры из практики 2025–2026
Кейс 1. ООО «Дельта-Строй»
Компания строила 14-квартирный дом и изначально указала только 41.20. В 2025 г. налоговая начислила доначисления по НДС-20 %‚ потому что продажи не были привязаны к 41.10. После корректировки кодов и подачи уточнённой декларации штраф аннулировали.
Кейс 2. ИП Сидоров
ИП купил квартиру-новостройку и сдавал её 2 года‚ затем продал. В ЕГРИП был один код 68.20. В 2026 г. в камеральной проверке признали‚ что операция продажи выходит за рамки 68.20. Добавили доп. код 46.90 — претензий больше нет.
Для продажи квартир от застройщика всегда используйте:
Основной код = 41.10 + региональный субкод (.1-.9) + актуальный индекс ОКВЭД2
Для перепродажи «вторички» или арендного бизнеса:
Основной код = 68.20 + доп. коды 46.90/63.91/68.32
Полезные сервисы
- Официальный калькулятор ОКВЭД2 от ФНС
- Проверьте свою выписку ЕГРЮЛ/ЕГРИП
- Онлайн-подача формы Р13014 через Госуслуги
Дата актуализации: 27 апреля 2026 г. Коды и процедуры соответствуют последним разъяснениям Минфина и ФНС РФ.