Когда вы продаёте квартиру, налоговая ожидает увидеть в вашей декларации ровно цифры, которые подтверждают расчёт НДФЛ. Какие именно показатели нужно прописать и какие пояснительные документы пригодятся, разбираемся в деталях.
Основные «обязательные цифры» в расчёте налога
При продаже квартиры в 2026 году в декларации 3-НДФЛ должны присутствовать:
- Цена продажи. Указывается как в договоре-купле-продажи, так и в справке 2-НДФЛ от покупателя (если он юр. лицо).
- Дата приобретения. От неё зависит минимальный срок владения (3 или 5 лет). Пишется в формате ДД.ММ.ГГГГ.
- Налоговая база. Это либо доход минус 1 000 000 руб. (вычет), либо доход минус расходы на покупку и отделку.
- НДФЛ к уплате. В 2026 году действует прогрессивная шкала: 13 % на доход до 2,4 млн руб. в год и 15 % на сумму свыше 2,4 млн.
Как рассчитать налог шаг за шагом
Шаг 1. Определяем минимальный срок владения
- 3 года — если квартира получена по наследству, договору дарения от близкого родственника или приватизации.
- 5 лет — для всех остальных случаев (покупка на рынке, ДДУ и т.д.).
Если с момента приобретения прошло меньше, налог платить придётся.
Шаг 2. Выбираем вычет
| Вариант вычета | Размер, руб. | Что потребуется |
|---|---|---|
| Имущественный вычет (без документов) | 1 000 000 | Только паспорт и договор продажи |
| Документальные расходы | фактически затраченные | ДКП покупки, чеки на ремонт, акты приёма-передачи |
Шаг 3. Подставляем цифры в формулу
НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет) × Ставка
Пример 1:
Квартира продана за 5 000 000 руб., куплена за 3 200 000 руб., ремонт 800 000 руб.
База: 5 000 000 – 3 200 000 – 800 000 = 1 000 000 руб.
НДФЛ: 1 000 000 × 13 % = 130 000 руб.
Пример 2:
Квартира продана за 2 000 000 руб., документы о расходах утеряны.
База: 2 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 руб.
НДФЛ: 1 000 000 × 13 % = 130 000 руб.
Где именно отображать цифры в декларации 3-НДФЛ (2026)
| Раздел | Строка | Что писать |
|---|---|---|
| Приложение 1 | 010, 030 | ФИО покупателя, ИНН, сумма по ДКП |
| Приложение 6 | 010 или 020 | 1 000 000 или фактические расходы |
| Секция 2 | 002, 010, 030 | Налоговая база, ставка, итоговый НДФЛ |
Подводные камни: на что следует обратить внимание
- Кадастровая стоимость. Если цена в договоре ниже 70 % от кадастровой, налоговая может пересчитать доход по формуле:
Доход = Кадастровая стоимость × 0,7 - Совокупный доход. При продаже и квартиры, и машины за год, доходы складываются. В 2026 году до 2,4 млн руб. — 13 %, свыше — 15 %.
- Налоговый резидент. Если вы были за границей > 183 дней, ставка вырастает до 30 %.
Чек-лист перед подачей 3-НДФЛ
- Проверить даты в ЕГРН и ДКП — они должны совпадать.
- Сфотографировать/отсканировать все квитанции на покупку и ремонт в формате PDF (до 10 МБ).
- Подтвердить цифры в онлайн-калькуляторе налоговой (service.nalog.ru).
- Если используется имущественный вычет 1 млн, в графе «Документы-основания» оставить прочерк.
- Убедиться, что в расчётах присутствуют все цифры с копейками (округлять до целого рубля нельзя).
Доход – Документальные расходы/1 000 000 × Ставка = Точная сумма налога.
Только такие цифры примут в ИФНС без замечаний. Всё остальное — от лукавого (и от штрафов).
Если остались вопросы, используйте онлайн-калькулятор на сайте ФНС — он автоматически подставит нужные цифры и сформирует готовую строку в декларации.